销售人员抱怨“房子卖得块，要被老板骂”以前被开发商誉为“圣旨”的预售许可证，现在却被束之高阁。成为名副其实的幌子，楼价在涨，而另一方面却出现无房可卖的境界，南京、杭州竟然出现半夜抢房的“盛况”。楼市怪相频出。不知道开发商葫芦里卖的什么药，难道真是酒香不怕巷子深？但总之一点，大灾之后必有大疫。百姓是房价涨跌的的最终承受端。房子已成为百姓心中的“阿克琉斯之踵”。

近日，北京、上海、深圳等城市对“捂盘惜售”现象的关注，引起社会强烈反响。 09 年以来，伴随楼市的回暖、发烧，包括采取多次拿证分批推售、一次拿证分批推售、拿证不开盘、现楼延售等现象曾出不穷。那么，在楼市成交量节节攀高、涨价声一片的行情里，“捂盘惜售为哪般”？

“捂盘惜售“抬头

“地王”频繁出现，销售市场的火爆，使开发商卖方心理价位不断提升，消失一年多的捂盘现象再次出现。

什么叫捂盘惜售？通俗地说，就是开发商捂住楼盘不卖，或者分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。其实，捂盘惜售并不是一个新问题，打击捂盘惜售也不是一天两天了。

早在 2006 年 7 月，住房城乡建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。而在北京等城市更是出台了细则，规定商品房住宅项目自取得预售许可证之日起 3 天内，必须开盘，并按整栋对外销售。

据笔者了解，连云港似乎从未出台过相关政策和规定。目前，连云港市住房保障和房屋管理相关部门也还没有出面申明或者有所表态；实际上，北京和上海也没有直接出台硬性的政策调控，如紧缩银根、放松地根等调控手段。

因为看好 所以捂盘

其实最简单的原因就是，开发商普遍看好楼市上涨行情。希望延迟卖房以求更高利润。开发商捂盘惜售就两个原因：楼市高温与监管缺位。楼市高温，市场需求大，开发商就没有销售和资金压力，出于未来供需差距以及追求利润最大化等考虑，有意延迟开盘或分期销售，并在这个过程中可能采取不断涨价的方式，通过捂盘来实现更高的暴利。统计显示，今年前半年，全国商品房销售面积 34109 万平方米，同比增长 31.7% ；商品房销售额 15800 亿元，同比增长 53.0% 。显然，不少开发商预期下半年楼市还是牛市，开发商捂盘是因为牛市预期与暴利幻想。

除了楼市高温，开发商捂盘惜售的另一个重要原因是政府监管缺位，对开发商违规视而不见。比如说北京，早在 2006 年就出台法规，规定开发商自领取预售许可证之日起 3 天内必须开盘，并应按整栋对外销售。从报道来看，有的楼盘获证一年多才开盘，明显是违规。试问，开发商获证一年多才开盘，这一年中为何不见有关部门来查处？从某种角度而言，对捂盘开发商不查处就是纵容。

对港城而言，因没有相关细则出台，开发商的行为始终不受约束，短期看来，仅对购房者存在不公平、不合理，但长此下去，势必引起市场巨大混乱，扰乱竞争秩序。

是“捂盘”还是营销策略 ?

开发商拿了预售许可证后不着急开盘，这早已是行业公开的“营销策略”，第一：开发商不可能一下子把楼盘全推出来；第二：随着时间推移，后期楼盘可以卖个好价钱。楼市一步步向好，开发商不可能放着钱不赚，购房者就完全处于弱势。那么，开发商到底有没有捂盘惜售的权利？

捂盘惜售，说起来很熟悉，但实际上似乎又很模糊。什么行为算，什么不算？此外，开发商或许会问：我们为什么没有捂盘惜售的权利？

事实上，至今仍没有任何政策、文件界定哪些销售行为该被视作“捂盘惜售”。所以，许多房地产商认为，只要在预售许可证规定时间内开盘，都不能算作捂盘。减少推盘量、调节销售进度都是根据市场形势采取的营销手段。对此，业内专家是这么认为的。

首先，正常范围内调整销售进度，应该允许。如果企业在正常范围内调整销售进度，追求利润的最大化，既符合企业的利益，也符合商业规则，无可厚非。但是如果利用虚假交易信息误导购房者，比如谎称项目售罄等，制造恐慌气氛以哄抬价格，就构成了商业欺诈，有关部门应该予以打击。

其次，上半年房地产市场虽然量价齐涨、明显回升，但人们对房地产市场的信心还在恢复过程中，市场回暖的基础还不够牢固。在这种情况下，如果开发商对未来预期盲目乐观，希望通过捂盘惜售的行为获得巨大利润，风险很大。一旦房价在短期内上涨过快，必然导致购房者新一轮观望，成交量出现调整，最终受损失的还是开发商自己。

影响实体经济恢复

开发商捂盘行为引起各界广泛关注，知名房地产投资专家贾卧龙表示，当楼市火爆、房价预期上涨的时期，开发商势必要通过捂盘来达到利润的最大化，也就是人们常说的“皇帝女儿不愁嫁”。但是，需要注意的是，目前楼市与 2007 年有所不同，仍处于市场恢复阶段。而且，宏观背景也有所区别，虽然拉动内需是国家经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也是无法避免的。他认为，在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果是两方面的：一方面是会将大部分的刚性需求阻止到门外；另一方面，投资者更加疯狂的逐利抢购，伴随着房价的疯涨，楼市泡沫则会越吹越大。所以，政府有必要加强对于捂盘的开发商的监督，还市场一个公平竞争、信息透明的良好环境。

还有专家认为，捂盘行为一方面很可能降低市场的刚性需求，将大多数购房者拒之门外，扰乱房地产市场秩序，使房地产市场得不到健康的可持续发展；另一方面，在金融危机的背景下，我国经济处于回暖复苏阶段，捂盘行为炒高房价，可能会使大量资金流入房地产市场，由此影响到其他实体经济的恢复，进而对我国整体的经济发展起到了负面作用。

如果我们把房价比作一个温度计，捂盘惜售相当于“用手握住了水银柱”，它在一个较小的范围内制造了一个短缺，而这个短缺最终反映在价格上，价格就会更快地上涨。针对这种现象，到底我们应该怎么办？政府该不该调控，政府手中还有什么牌？都要从经济学上对价格的分析入手。

在经济学上，价格有两个功能，第一个功能反映供求双方的信息，现在已经非常清晰地反映了（就是房价），现在供求之间的失衡是显而易见的，这点通过房价体现出来了。

但是在经济学上，价格还有另外一个功能，这个功能是来分配资源，就市场中的资源去向，也就是说，哪一个领域内的价格高，更多的生产要素就应该流向这个市场。比如说房地产市场的价格涨起来了，就应该有大量的生产要素流向这个市场，来进一步地加大提供量，市场的价格自然也就会回落，在一个新的价格基准上形成均衡的供求比。

在我们现在市场中，决定房地产市场的生产要素最重要的是土地，而土地掌握在政府手中，如果没有土地，有资金也没用，有劳动力也没有用，现在政府调控房价，最重要的手段是尽快宣布大批量地提高市场中的拍卖土地量，如果这个一宣布的话，市场上对未来供求的预期就会改变，这样房价就会缓慢地下降，直到达到一个新的平衡点

在 09 年年初，受到减税、降息等一系列购房优惠政策的支持，以自住为主的刚性性需求得到集中释放。前段时间，在通胀预期的影响下，又促使一些投资性的购房者开始入市，从而使港城楼市能够持续高温。

另外，据 0518home 通过走访市区多家楼盘还发现，在成交量不断上升的同时，房价也随之水涨船高。据了解，新浦东区某盘年初的销售价格是 3800 元每平方米，现在已经涨到了 5800 元每平方米；新浦新区的一些楼盘其销售价格也普遍涨到了 4000 元每平方米；各楼盘的纷纷涨价，使得一些新上市的楼盘价格再创新高。据悉，新浦南区一家即将开盘的项目，其排屋的销售价格估计将在 6000 元每平方左右。而近期对通胀预期论的预测，又给后市房价的上涨提供了想象的空间。

对此，相关知情人士分析表示，由于目前市场处于上行阶段，部分开发商意欲“捂盘”，以追求利益的最大化，这也不是什么新鲜事。同时，这也说明开发商对后市行情的看好，在等待最佳销售时间。

“对未来楼市的看好，是当前开发商捂盘惜售的最直接因素。这也造成在开发商之间，不是在比谁盖的房子好，谁盖的房子卖的多，而是在于竞争谁捂的时间长，谁卖的价格最好。所以开发商之间的这种竞争，让他们一直在大力宣传房价还会涨”相关人士最后表示。

可见，不管开发商玩什么营销手段，捂盘惜售也好，密谋再涨价也罢，虽然这些都可以带来更高的开发利润，但是却存在着潜在的风险。一旦后市行情突变，那么开发商的如意算盘不仅落空，还将重演房源滞销的悲剧。